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广州2022第二批供地前瞻:“贵精不贵多”仅14宗地天河、老荔湾靓

  此外,久未有生地供应的老荔湾,推出与2019年挂牌的南岸路冷冻厂地块(今保利荔湾天珺项目)条件相当的靓地;

  可见官方本轮土地安排“诚意满满”,希望以优质地块吸引开发商入手,以盘活一二级市场。

  虽然开发商于五一前夕集中推货、促销促成交,但就五月整体成交情况(新房成交6177宗,同比下跌40%)而言,行情依旧“乏善可陈”。

  尤其在大湾区周边城市如中山、佛山、东莞相继发布楼市优化政策后,广州调控松绑一直“只闻楼梯响”;

  如近期掀起朱村成交热潮的中奥方直明日公元、金科景业雍景园、保利项目等,表明“加快去货,加速回款”仍是当前新房市场的主要基调。

  因此广州中原研究发展部认为,2022年第二批供地,官方希望通过推出多宗靓地吸引更多开发商竞争;

  另外,除海珠区锌片厂南片区地块以外,其余13宗地块均取消了“竞自持”环节;

  可见官方希望减轻房企出价拿地压力,盘活房企拿地活力,并希望通过市场热度转化,提振购房者信心。

  本轮仅供应中新镇1宗地块,可见官方针对目前增城高位库存,保持了相对克制且合理的供应态度。

  另值得一提的是,本批供应地块数量、计容建面排名第一的为花都区,该区将推出位于新机场板块2宗、炭步1宗;

  今年3月,花都一度传出优化外地户口购房的消息,面对目前库存量仍较大的花都,本次推出超20万平计容商住用地,我部认为未来或需要配合购房优惠政策以刺激开发商拿地信心。

  另一值得关注的焦点是,本轮海珠、荔湾、天河三个传统老区各推2宗地,在历次集中供地中均相当罕见。

  其中断供20个月的天河区,除拿出此前市场已预料的燕塘地块三以外,还推出了位于智慧城的育新街南侧AT0304011-1地块;

  上述两宗地起拍楼面价分别为42000元/ m²、38250元/ m²,为本轮拍地起拍楼面价排名第一、二位的地块。

  海珠区则推出位于琶洲南TOD以北,隔岸相对的琶洲西区AH040329、AH040157地块;

  另外一宗则是海珠西区创新湾范围的锌片厂南片区地块,相比起去年海珠区推出的天斯地块等,本轮推出的地块质量明显更高。

  综合今年1-2季度商住地供应情况来看,整体仅供应194.2万m²,同比减少57%;

  但对于上述目前新房供应量处于较高水平的区域而言,适当调节供应速度,有利于区域市场更健康发展;

  可见当前官方通过放出中心区核心板块用地; 一方面缓解市场严重“供不应求”的态势;

  本轮挂牌的14宗商住地,广州中原研发部认为下列6宗地块具有明显市场稀缺性及重要价值;

  从一方面反映官方推地“贵精不贵多”的新思路, 另一方面则反映对于外围区地块推出信心不足;

  尤其增城、从化等外围区,或热门区域冷门板块地块,在如今市场环境下均不敢轻易挂牌;

  总的来说目前房企资金压力仍较大,拿地需求较2019-2021年上半年低;

  但仍有不少“过江龙”希望通过公开招拍挂进入广州,因此上述提及的明星地块,有望吸引一众过江龙“抢食”。

  另一方面,虽然本批次供地有多宗中心区核心板块靓地出让,但预计出让结果对市场刺激仍相对有限。

  对于中心区优质地而言,仅15%的溢价规定,难以激起周边在售项目宣传需求,而大概率以底价成交的外围区,则更难对周边市场产生“化学反应”。

  我部认为,官方除推出靓地吸引开发商关注以外,应该适时“因区施策”调整购房门槛;

  或是在接下来的集中供地中考虑进一步调整“限地价”溢价区间,以刺激市场预期。